購入した不動産の不具合｜契約内容と異なる場合の対応とは

不動産トラブルの中には、不動産購入時のトラブルから、不動産購入後の近隣とのトラブルなど様々なものがあります。

今回は、購入した不動産が契約の内容と異なるものであった場合に、買主としてはどのような対応を取ることができるのかについて詳しく解説をしていきます。

契約不適合責任

民法では契約の内容とは異なる目的物の引き渡しがあった際に、契約不適合責任を追及することができる旨を規定しています。

具体的には、数量、品質、種類において契約の内容とは異なるものであったときです。

契約不適合責任の内容としては、追完請求、代金減額請求、契約の解除、損害賠償請求があります。

それぞれについて詳しく解説をしていきます。

・追完請求

追完請求とは、引き渡された物が契約の内容に適合しない場合に、適合するように代替物や不足分を引き渡したり修繕をすることを売主に請求するものとなっています。

不動産取引においては、購入した土地に土壌汚染や地盤沈下などがある場合には、これらを修繕する義務を売主に主張することが考えられます。

・代金減額請求

これはその名前の通り、売買代金の減額を請求する権利となっています。

上記で紹介したような土壌汚染や地盤沈下があったような場合には、土地の価値が低くなっているので当然に請求できます。

また、それだけではなく、契約書で示されていた面積よりも小さい土地であった場合には、時価総額に応じて、不足している面積分の代金の減額を請求するということが考えられます。

・契約の解除、損害賠償請求

契約不適合責任を規定している条文には、追完請求や代金減額請求と同時に契約の解除や損害賠償請求をすることもできるとしています。

契約不適合責任を追及する上での注意点

契約不適合責任には、時効とは別に除斥期間という物が設けられています。

種類と品質に関する不適合に限り、買主が不適合を知ってから1年以内に売主に通知をしなければ、上記で紹介した請求をすることができません。

もっとも消滅時効の規定は最大で10年までとされています。

例えば不動産の購入後9年経って、不適合を発見して1年以内に通知をして責任追及をしようにも、時間が経ちすぎていて、契約当初から発生していた不適合なのか、経年劣化による不適合なのかを判断することが難しくなってしまいます。

そこで、不動産の売買を取り扱う場合には、契約書に特別条項を設けて、契約不適合責任を追及できるのは1年以内に限るとする内容を規定していることがあります。

そのため、不動産の購入を検討している場合には、契約不適合責任に関する条項をしっかりと確認しておく必要があります。

不動産に関する問題は桐井法律事務所にお任せください

不動産の取引はなかなか行われるものではないため、初めて取引をされるといった方は契約書の内容の確認などを怠らないようにしましょう。

もし契約書内で不明な点などがある場合には、客観的な立場から契約書の内容を解釈することのできる弁護士に相談することを推奨しています。

桐井法律事務所は、不動産取引に関する問題も専門的に取り扱っておりますので、お困りの方は一度ご相談にお越しください。